住宅ローンの条件が緩和されたフラット35とは？利用しやすくなったポイントも紹介

フラット35の基本概要と特徴

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時に適用された金利が返済終了まで変わらないため、将来の金利変動リスクを避け、安定した返済計画を立てることが可能です。

このローンは、新築・中古を問わず、一定の技術基準を満たす住宅の購入や建設を対象としています。具体的には、住宅の床面積が一戸建てで70㎡以上、マンションで30㎡以上であることなどが求められます。さらに、耐震性や断熱性などの基準もクリアする必要があります。

フラット35の主なメリットとして、以下の点が挙げられます。

• 全期間固定金利：返済期間中、金利が変動しないため、将来の金利上昇リスクを回避できます。
• 保証料不要：民間の住宅ローンで必要となる保証料が不要で、初期費用を抑えられます。
• 繰上返済手数料無料：一部繰上返済や全額繰上返済を行う際の手数料がかからず、柔軟な返済が可能です。
• 団体信用生命保険の加入が任意：健康上の理由で団信に加入できない場合でも、ローンの利用が可能です。

一方、デメリットとしては、以下の点が挙げられます。

• 金利が変動金利型より高め：全期間固定金利のため、変動金利型のローンと比較して金利が高く設定されています。
• 適合証明書の取得が必要：住宅が技術基準を満たしていることを証明する適合証明書の取得が必要で、その費用や手間がかかります。
• 市場金利低下の恩恵を受けられない：金利が固定されているため、市場金利が下がった場合でも返済額は変わりません。

以下に、フラット35の主なメリットとデメリットを表にまとめました。

フラット35は、長期的な返済計画を安定させたい方や、保証料や手数料を抑えたい方に適した住宅ローンと言えます。ただし、金利や適合証明書の取得に関するデメリットも考慮し、自身の状況やニーズに合わせて選択することが重要です。

2023年4月以降の省エネ基準適合要件の変更点

2023年4月1日から、長期固定金利型住宅ローン「フラット35」を利用する新築住宅に対し、省エネルギー基準への適合が必須となりました。この変更は、政府が掲げる2050年カーボンニュートラル実現に向けた取り組みの一環であり、住宅の省エネ性能向上を促進する目的があります。

具体的には、これまで「断熱等性能等級2相当以上」で利用可能だったフラット35が、2023年4月以降の設計検査申請分からは、以下のいずれかの基準を満たす必要があります。

• 断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上
• 建築物エネルギー消費性能基準への適合

これらの基準は、住宅の外皮性能（断熱性能）と設備機器のエネルギー消費効率を総合的に評価するもので、地域ごとの気候条件に応じた詳細な基準値が設定されています。

この変更により、住宅購入者は高い省エネ性能を持つ住宅を選択することが求められます。具体的には、以下のような対応が必要となります。

これらの対応を行うことで、住宅の省エネ性能が向上し、フラット35の利用要件を満たすことができます。住宅購入を検討されている方は、設計段階から省エネ基準への適合を意識し、適切な対策を講じることが重要です。

2023年10月からの審査基準緩和の詳細

2023年10月より、フラット35の審査基準が大幅に緩和され、より多くの方が利用しやすくなりました。以下に、主な変更点とその意義について詳しく解説します。

育児休業中の申込者に対する復職条件の撤廃

これまで、資金実行時に育児休業中で復職していない場合、申込者は原則として無収入とみなされていました。しかし、今回の改正により、休業前の給与収入を基に年収を算出することが可能となりました。これにより、育児休業中の方でも、休業前の収入を考慮した審査が受けられるようになり、住宅ローンの申込みがしやすくなりました。

スマートフォン端末の分割支払料金の返済負担率計算からの除外

従来、スマートフォン端末の分割支払料金は、総返済負担率の計算に含まれていました。これが、他のローンと合わせて返済負担率を高める要因となっていました。今回の改正で、スマートフォン端末の分割支払料金が返済負担率の計算から除外されることとなり、他のローンとの兼ね合いで審査が厳しくなるケースが減少しました。

その他の審査基準緩和措置とその利便性

さらに、以下のような審査基準の緩和が行われました：

• 借入申込みにおける申告年収の見直し：1月から3月に借入れを申し込む場合、これまでは前々年の年収を申告する必要がありましたが、資金実行時までに前年の年収が確認できれば、前年の年収での申込みが可能となりました。
• 借地権付き住宅の取扱いの見直し：敷地が借地で、地主の承諾が得られない場合でも、住宅の建設費や購入価額に加えて、借地権取得費も融資対象とすることが可能となりました。
• 電子契約サービスの開始：マイナンバーカードを活用した電子契約サービスが一部の金融機関で開始され、紙の契約書作成が不要となり、印紙税の負担軽減や来店負担の軽減が期待されます。

これらの緩和措置により、フラット35はより多様なライフスタイルや状況に対応し、多くの方々にとって利用しやすい住宅ローンとなりました。

審査基準緩和の主な変更点

これらの変更により、フラット35はより柔軟で利用者に優しい住宅ローンとなり、多くの方々の住宅取得をサポートしています。

フラット35リノベの要件緩和と利用メリット

中古住宅の購入とリフォームを同時に検討されている方にとって、フラット35リノベは非常に魅力的な住宅ローン制度です。2021年1月以降、この制度の要件が緩和され、より多くの方が利用しやすくなりました。以下で、フラット35リノベの概要と要件緩和の詳細、そして利用者にとっての具体的なメリットについて解説します。

まず、フラット35リノベは、中古住宅の購入資金とリフォーム工事費用を一体的に借り入れることができる長期固定金利型の住宅ローンです。一定の要件を満たすリフォームを行うことで、当初の金利が引き下げられる特典があります。具体的には、リフォーム工事の内容や費用に応じて、金利Aプランと金利Bプランの2種類が用意されています。

2021年1月以降、以下の要件緩和が実施されました：

• リフォーム工事費の最低金額設定：金利Aプランは300万円以上、金利Bプランは200万円以上と明確に設定されました。
• リフォーム工事の要件緩和：金利Bプランにおいて、省エネルギー性の向上を目的とした工事要件が緩和され、断熱材の追加や高効率給湯器の設置など、より幅広い工事が対象となりました。

これらの要件緩和により、フラット35リノベの利用が一層容易になり、以下のような具体的なメリットが期待できます：

• 金利引き下げによる返済負担の軽減：金利Aプランでは当初10年間、金利Bプランでは当初5年間、年0.5%の金利引き下げが適用されます。例えば、借入額3,000万円、借入期間35年の場合、金利Aプランでは総返済額が約143万円、金利Bプランでは約77万円も低く抑えられる試算があります。
• リフォーム工事の選択肢の拡大：要件緩和により、より多様なリフォーム工事が対象となり、利用者のニーズに合わせた住まいの改修が可能となりました。
• 中古住宅市場の活性化への寄与：フラット35リノベの利用促進により、中古住宅の流通が活発化し、良質な住宅ストックの形成が期待されます。

以下に、金利Aプランと金利Bプランの主な要件と金利引き下げ期間をまとめた表を示します：

中古住宅の購入とリフォームを検討されている方は、これらの要件緩和を活用し、フラット35リノベの利用をぜひご検討ください。詳細な条件や手続きについては、住宅金融支援機構の公式サイトや金融機関の窓口でご確認いただくことをおすすめします。

まとめ

フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンとして、多くの方に安心感を提供しています。2023年の省エネ基準適合必須化や審査基準の緩和、さらにリノベ向けの要件緩和など、時代に合わせた制度改正が行われてきました。これにより、住宅ローンの利用がしやすくなり、より多くの方がライフプランに合わせた住まい探しを実現できるようになった点が大きな魅力です。自分に合った選択肢を見極めるためにも、最新の情報をしっかり確認することが大切です。