住宅ローン借り換えは変動と固定どっちが得？金利と返済額の違いを比較解説

住宅ローン借り換えで金利や返済額を下げたい方へ

住宅ローンの借り換えを検討する際は、現在の返済状況を丁寧に整理することが出発点になります。
具体的には、ローン残高、適用金利、残り返済年数、毎月返済額などを一覧にし、今いくら支払っているかを把握することが大切です。
そのうえで、借り換え後の金利や返済期間を変えた場合の総返済額を比較すると、どの程度の負担軽減が見込めるかを客観的に確認できます。
住宅金融支援機構の調査でも、借り換え利用者は総返済額の削減を重視する傾向が示されており、自身の数字を把握して検討する重要性がうかがえます。

次に、借り換え先の金利タイプとして代表的な変動金利と固定金利の仕組みを理解しておく必要があります。
一般的に、変動金利は半年ごとなど一定のタイミングで金利が見直され、返済途中で適用金利が上下する可能性があります。
一方、全期間固定金利型は完済まで金利が変わらず、固定金利期間選択型はあらかじめ定めた一定期間のみ金利が固定されるのが特徴です。
変動金利は一般に当初金利が低く、固定金利は金利が高くなりやすい傾向があるため、どちらを選ぶかで毎月返済額や総返済額が変わってきます。

さらに、どの金利タイプが合うかは、借り換えの目的によって大きく異なります。
例えば、「とにかく金利を下げて総返済額を減らしたい」のか、「毎月の返済額をできるだけ一定にして家計を安定させたい」のかで、重視するポイントは変わります。
前者は当初金利の低い変動金利を選びやすく、後者は返済額を固定しやすい全期間固定金利や固定金利期間選択型が候補となります。
このように、自分にとって譲れない条件を整理したうえで金利タイプを選ぶことで、借り換え後の返済負担をより自分のライフプランに合った形に近づけることが期待できます。

変動金利に借り換えするメリット・デメリット

変動金利への借り換えを検討する際に、まず知っておきたいのは、一般的に変動金利は固定金利より当初金利が低く設定されやすいという点です。
同じ借入額・借入期間であれば、当初の毎月返済額を抑えやすく、総返済額も少なくなる可能性があります。
また、景気や政策金利の動向によっては、借り換え後もしばらく低い金利水準が続き、結果として家計への負担を軽くできる場合もあります。
このように、金利負担を下げたい方にとって、変動金利は有力な選択肢になり得ます。

一方で、日本の多くの住宅ローンでは「半年ごとの金利見直し」と「5年ごとの返済額見直し」を組み合わせた変動金利の仕組みが採用されています。
一般に、適用金利そのものは半年ごとに見直されますが、毎月返済額の変更は5年に一度とされることが多く、「5年ルール」と呼ばれています。
さらに、返済額が見直される際には、原則として直前の返済額の1.25倍までしか増えないとする「125％ルール」が設けられている商品が多く見られます。
こうした仕組みは急激な返済額増加を抑える狙いがありますが、その一方で別の注意点も生じます。

今後、金利が上昇する局面では、変動金利で借り換えた場合に、適用金利だけが先に上がり、5年ごとの見直し時期までは返済額が据え置かれる可能性があります。
返済額が変わらない場合でも、金利部分の負担が増えることで、毎月の返済のうち利息の割合が大きくなり、元金がなかなか減らない状況に陥るおそれがあります。
また、見直し時期に125％ルールの範囲内で一気に返済額が増えることもあり、家計に与える影響は決して小さくありません。
このようなリスクを理解したうえで、借り換え後も無理のない返済計画を立てることが重要です。

固定金利に借り換えするメリット・デメリット

固定金利への借り換えには、全期間固定金利型と固定金利期間選択型があります。
全期間固定金利型は返済終了まで金利が変わらないため、毎月返済額を長期にわたって確定しやすい点が特徴です。
一方、固定金利期間選択型は当初の一定期間のみ金利が固定され、その後は金利タイプを選び直す仕組みです。
いずれも、借入時に返済額の見通しを立てやすく、家計管理を安定させやすいことが大きなメリットです。

ただし、固定金利は一般に変動金利より当初金利が高く設定される傾向があり、総返済額が多くなりやすい側面があります。
また、市場金利が低下しても、固定期間中は返済額が原則として変わらないため、金利低下の恩恵を受けにくい点にも注意が必要です。
固定金利期間選択型では、固定期間終了後に金利が見直される際、金利水準が上昇していれば返済額が増える可能性もあります。
このように、固定金利は「安心」と引き換えに一定のコストを負担する仕組みといえます。

では、どのような方に固定金利への借り換えが向いているのでしょうか。
代表的なのは、今後の収入に大きな伸びを見込みにくく、教育費など大きな支出の時期が長期的に続くご家庭です。
このような場合、返済額の急な増加を避け、一定額を計画的に支払っていけることが、家計全体の安定につながります。
反対に、金利変動リスクをある程度受け入れられる家計余力があるかどうかを踏まえ、固定金利が自分に適した選択か慎重に検討することが大切です。

変動と固定どっちに借り換え？金利と返済額で比較する

まずは、変動金利と固定金利のどちらに借り換えるかを考える前に、総返済額と毎月返済額を冷静に比較することが大切です。
借り換えでは、登記費用や事務手数料、保証料、団体信用生命保険料などの諸費用が発生します。
そのため、見かけの金利差だけで判断すると、かえって負担が増える場合もあります。
諸費用を含めたうえで、変動金利と固定金利それぞれに借り換えた場合の差額を把握することが重要です。

次に、現在の金利水準と今後の金利見通しを確認しながら、変動金利と固定金利のどちらが自分の状況に合うかを検討する必要があります。
日本銀行が公表している短期金利や長期金利の推移、政策金利の動向は、住宅ローン金利にも影響します。
あわせて、ローンの残り年数や残高、家計収支にどの程度の余裕があるかも重要な判断材料です。
こうした複数の条件を整理することで、金利タイプの選択がしやすくなります。

さらに、住宅ローンの借り換えシミュレーションを活用し、自分の目的に沿った金利タイプを選ぶことが大切です。
例えば、「とにかく総返済額を抑えたい」のか、「将来も毎月の返済額を大きく変動させたくない」のかによって、適した選択は変わります。
まずは現在のローン条件を入力し、変動金利に借り換えた場合と固定金利に借り換えた場合の結果を比較しましょう。
そのうえで、家計の優先順位に合う方を最終的な選択肢とする流れがおすすめです。

まとめ

住宅ローンの借り換えで「変動か固定どっちが得か」は、金利だけでなく家計の状況や希望によって答えが変わります。
まずは現在の残高・金利・残り年数を整理し、借り換えでどのくらい総返済額と毎月返済額が変わるかを数字で確認しましょう。
そのうえで「少しでも金利を下げたい」のか「毎月の返済額を長く安定させたい」のか、優先順位をはっきりさせることが大切です。
当社では、変動と固定それぞれのメリット・デメリットを丁寧に比較し、お客様に合った借り換えプランをご提案します。
住宅ローンの見直しで悩んでいる方は、まずはお気軽にご相談ください。